【持分土地買賣】~ 35.農業區可否透過判決免先申請解除套繪？

一、與第34題原理相同，基本上因判決分割係依據公平正義之方法所為裁判，故無須依農業用地興建農舍辦法第12條規定，須先解除套繪後始得分割，故都市計畫農業區之判決分割可先辦理後，如符合規定，再解除套繪。

二、內政部103.4.29台內營地1030804511號函參照。

持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 / ~~~ 高價收購 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【持分土地買賣】~ 34.已判決分割之土地，於登記前竟參加市地重劃重新分配，該判決書得否持憑辦理判決共割登記？

一、已判決分割之土地，登記前如參加市地重劃，理論上應以重劃後之地號為準辦理判決分割登記。

二、但法理上市地重劃後之土地可能另行分配位置，與判決分割之原物分配不同，又倘重劃後並未分配土地，差額地價已受領，又應如何判決分割？故判決分割後於登記前又重劃，申請登記時因標的物現況變更，難以登記之可能性很高。

三、內政部85.11.8台內地8510518號函參照。

持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 / ~~~ 高價收購 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【持分土地買賣】~ 33.申請判決共割登記之共有人不願為未會同人繳納登記規費時應如何處理？

一、原則上未會同之共有人，其應繳之登記費、書狀費可以記存，登記於所有權部其他登記事欄，俟該未會同之共有人來所申請所有權狀時，再予計收。

二、內政部84.10.21台內地8482352號函、84.3.6台內地8404103號函、84.11.9台內地8415370號函參照。

持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 / ~~~ 高價收購 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【持分土地買賣】~ 32.判決分割之土地有建管後興建之建物，應否審查「建築基地法定空地分割証明」？

有建物之建地協議分割時，依建築基地法定空地分割辦法，應有「建築基地法定空地分割證明」始得分割，然判決分割係因協議不成而訴請裁判故不須審核上開證明即可分割。應注意者在於因無法審核分割後那一塊土地為建築基地，故原則上每一塊土地都會掛上建築基地之註記，代表無法興建新房屋。

持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 / ~~~ 高價收購~~~ 0982683151   龍 先生

【持分土地買賣】~ 31.判決共割之法定抵押權如何辦理塗銷？

與一般抵押權之塗銷大致相同，仍應由抵押權人檢附塗銷同意書辦理，較特殊者在於他項權利證明書因原未造狀，故不須檢附。

持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 / ~~~ 高價收購~~~ 0982683151   龍 先生

【持分土地買賣】~ 30.判決共割時，如部分共有人之持分有查封，分割後未分配土地，應由其他共有人補償，此時，得否檢附受領證明而免登法定抵押權？

一、此點於法令上並未有明文規定，但答案是，絶不可讓應受補償人出具受領證明而免登法定權。

二、簡言之，該應受補償人原持分有查封不能脫產，如應補償人將補償交付應受補償人，則在該應受補償人未分配土地之情況下，不啻為其脫產。

三、因此，正確方法應是為其提存，提存書並加註查封文號，債權人得針對該提存物行使權利，始為正辦。

持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 / ~~~ 高價收購~~~ 0982683151   龍 先生

【持分土地買賣】~ 29.判決共割確定前，該抵押權、查封、禁止處分、預告登記等係判決確定後始辦理者，應如何處理？

如該抵押權、查封、禁止處、預告登記係判決確定後始辦理者，如處理方式敍明如下：

 (一)有抵押權時：因該抵押權人並未訴訟參加，不符民法824-1及土登107之要件，因此，應依土登107條第一項前段之規定，將抵押權人轉載於分割後之各筆土地上，除非有抵押權人同意書，否則，不可僅轉載於原設定人取得之土地。

 (二)有查封時：因該查封係於判決後辦理，因此，應由登記機關函詢法院是否有影響，如答覆無影響始得轉載於債務人取得之土地上，否則即不能辦理登記。

 (三)有禁止處分時：筆者認為直接轉載即可，不須函詢，亦無必要。

 (四)有預告登記：比照前題，直接轉載即可。

持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 / ~~~ 高價收購~~~ 0982683151   龍 先生

【持分土地買賣】~ 28.判決共割確定前，該應有部分如有查封、禁止處分、預告登記時應如何處理？

一、原應有部分如有查封、禁止處分、預告登記時如何處理，分述如下：

 (一)有查封時：因裁判分割係法院基於公平方法所為之分配，因此，查封如於判決前存在，表示法院於分配時已考量查封，故僅將查封轉載於債務人取得之土地即可。

 (二)有禁止處分時：禁止處分通常為稅捐機關所作之囑託，其原理同，將禁止處分轉載於債務人取得之土地即可。

 (三)有預告登記時：預告登記對於法院之判決，無排除之效力(土法79-1參照)，因此，有預告登記之土地，得辦理裁判分割。爭議在於，分割後是否應轉載預告登記？筆者認為，應轉載，主要係基於原物分配之法理，分割前存在於共有人持分之預告登記，分割後轉載於登記名義人取得之土地上，並無不妥。

二、土法79-1參照。

收購持分、畸零、共有土地 ~~~ 0982-683151 ~~~  龍  先生

【持分土地買賣】~ 27.判決共割確定前，如有部分共有人之應有部分已有抵押權設定時應如何處理？

一、此點於民法已有解決機制，亦即，設定人只要通知抵押權人訴訟參加，無論抵押權人是否參加，該抵押權均會轉載於原設定人取得之土地。

二、土登107、內政部72.4.11台72內6242號函參照。

收購持分、畸零、共有土地 ~~~ 0982-683151 ~~~  龍  先生

【持分土地買賣】~ 26.原告依判決共割之判決書申請代辦共有人之繼承登記，發覺繼承人已先行自辦繼承登記，然已登記之繼承人與主文諭示不同，應如何處理？

一、共有人死亡後，針對其持分辦理繼承登記，本即為繼承人之權利，無可厚非。

二、然該死亡之共有人如為判決共割土地之共有人，因主文有諭示辦理繼承之繼承人為何？故如繼承人已先辦理繼承，可能產生不符之情況，敘明如下：

    (一)已辦理之繼承人如與主文諭示不同，應先撤銷，重新依主文辦理繼承登記，再續辦共割。

    (二)已辦理之繼承人如與主文諭示相同，則可直接續辦共割，不須撤銷。

三、爭點在於：

    (一)該撤銷由誰申請？

   (二)先辦理繼承之繼承人如與主文相同，但分割繼承由特定人承受，此時應否先撤銷？

四、筆者認為：

    (一)該撤銷應由申請之共有人辦理，登記原因：撤銷權之行使。

    (二)申請之繼承人與主文相同即可，即使分割繼承由特定人承受，亦僅由該特定人承繼其共割之效果即可，不須先撤銷。(民事訴訟法401條參照)

五、內政部86.10.8台內地8682708號函、89.9.6台內中地8917185號函參照。

收購持分、畸零、共有土地 ~~~ 0982-683151 ~~~  龍  先生

【持分土地買賣】~ 25.判決共有物分割之應補償人，如取得之不動產分屬不同管轄之登記機關時，應如何連繫辦理登記事宜？

一、仍應適用92.6.20內授中辦地字第0920082881號函關於跨所共有物分割事宜，亦即為，應補償之共有人，其取得土地所管轄之登記機關間，應互相連繫，審核後如無問題應同時登記，如有瑕疵應同時補正。

二、實務上曾發生應補償人所取得之土地分別分配於A、B、C三地政所管轄，但A所竟未連繫B、C所而自行登記，當然是完全錯誤的作法。試想，如B、C所管轄之標的無法登記，則A所已登記之標的及法定抵押權如何處理？一但遭其他債權人查封拍賣，則彼此間是否有求償之問題，情況相當複雜。

三、內政部92.6.20內授中辦地0920082881號函參照。

收購持分、畸零、共有土地 ~~~ 0982-683151 ~~~  龍  先生

【持分土地買賣】~ 24.何謂法定抵押權？判決共割之主文如諭示補償時，應如何處理？

一、法定抵押權係指判決共割時，未受補償之共有人將受補償之金額以抵押權之型態登記在應補償人之土地而言。

二、補償性法定抵押權係民法於98年修正後之產物，主要法源在民法824條及土登100-1條。

三、判決共割之主文如諭示補償時，應區分該判決係民法修正前或修正後發生而有所不同：

    (一)修正前發生：除判決主文諭示應同時補償始得分割外，否則，登記機關並不審核補償之問題。

    (二)修正後發生：依民824及土登100-1，除非受補償人出具受領證明或補償人為其提存，否則，應登記法定抵押權。

四、內政部81.2.27台內地8178260號函、80.12.6台內地8073685號函參照。

收購持分、畸零、共有土地 ~~~ 0982-683151 ~~~  龍  先生

【持分土地買賣】~ 23.和解、調解、調處共割應否貼用印花？

調解、和解均有當事人讓步之意思，屬合意性質，應貼用印花。

收購持分、畸零、共有土地 ~~~ 0982-683151 ~~~  龍  先生

【持分土地買賣】~ 22.判決共割應否貼用印花？

判決共割係形成判決，與當事人意思之合致無關，因此免貼用印花。但調解、和解均有當事人讓步之意思，屬合意性質，應貼用印花。有爭議者係調處，因調處之成立，不一定當事人有合意，如係由機關依事實逕為作出調處結果者，並未有合意性質，似應免貼用印花為宜，但實務上係認為不服調處者，如未於15日內起訴即有默認之意思，應屬合意故應貼用印花，似有些牽強。

持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151

【持分土地買賣】~ 21.判決共割之主文諭示變賣共有物、共有人應按比例分割價金，可否先登記為共有？

一、此點頗有爭議，主要見解有二：

    (一)反對說：主文已諭示變賣共有物而分配價金，理論上任何一位共有人均得請求拍定，此乃形成判決之效果，若任其仍按比例登記為共有，不啻違反判決之效力。

    (二)肯定說：主要係內政部之見解，認為拍賣前所有權仍有一定之歸屬，因此，先按價金分配比例登記為共有，應屬可行，可見諸內政部函復苗栗縣政府之解釋〈內政部100.1.31內授中辦地1000040834號函參照〉。

二、爭點在於，如登記為共有，則是否又可適用土34-1多數決？頗值得討論。

持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151

【持分土地買賣】~ 20.判決共有物分割登記之共有人之一，如該共有人係於判決確定前即死亡，但判決主文仍以死者名義分配，問本案申請人應否先代為辦理繼承登記？

一、共有人若於判決確定前死亡，依民事訴訟法規定，法院可依聲請或依職權裁定停止訴訟，直至繼承人承當訴訟後始得續行審判程序。然法院若於宣判前未再查調共有人之戶籍謄本，而以原始訴訟繫屬之當事人名義宣判，依規定仍然有既判力，在相關當事人提起再審重新訴訟前，得以該死亡者名義進行登記。

二、事實上，申請人如欲為其代辦繼承登記，亦須先取得執行名義，此時，不僅程序較繁鎖亦無必要。

持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151

【持分土地買賣】~ 19.判決共有物分割登記之共有人之一，如於判決確定後死亡，申請人應否先代為申辦繼承登記？

一、理論上判決確定後，如共有人死亡，可直接申請共有物分割，將該死亡者照判決主文分配。易言之，申請之共有人如不知該特定共有人已死亡，本即不須討論代辦繼承之問題，直接分配至其名下即可。

二、內政部87.10.13台內地8710168號函參照。

持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151

【持分土地買賣】~ 18.承上，該繼承如係由非繼承人之原告代為申辦，得否主張免代為報繳遺產稅？

一、並無此權利。亦即為，申請判決分割之申請人非繼承人時，對他共有人代為申報遺產稅後，亦應代繳後始得代辦繼承登記。此點當然有矛盾，試想，申請人對旁系親屬之繼承都可暫免代為申報遺產稅了，為何無繼承人關係之其他共有人卻須代為申報並繳納後始得辦理，容或已有討論空間。

二、內政部100.10.28內授中辦地1000046318號函、100.10.19台財稅10000355780號函參照。

持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151

【持分土地買賣】~ 17.判決主文諭示繼承人應先辦理部分共有人之繼承登記，繼承人有無權利主張不予申報遺產稅？如有，登記機關如何管制日後之移轉？

判決主文如諭示繼承人應先辦理某共有人之繼承登記，有可能該共有人已死亡多年，故再轉或代位繼承之情況頗為複雜，原則上此種情況應檢附繼承系統表，供登記機關審核遺產稅申報事宜，審查標準如下：

(一)繼承登記之申請人原則上應針對直系之被繼承人及被再轉繼承人報稅，至於旁系之被再轉繼承人則可免予報稅。

(二)審查時如發現旁系之被再轉繼承人未報稅，該死亡者之繼承人應加註「遺產稅未繳清前不得移轉」字樣，以管制徵繳遺產稅事宜。

持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151

【持分土地買賣】~ 16.判決主文諭示繼承人應先辦理部分共有人之繼承登記，其涵意為何？判決主文如諭示繼承人先辦理某共有人之繼承登記，再予原物分配，代表之涵義為： (一)該繼承人如不主動辦理，其他共有人得代為辦理。 (二)代辦持分為公同共有後，則該分配之土地亦維持公同共有。判決主文如諭示繼承人先辦理某共有人之繼承登記，再予原物分配，代表之涵義為： (一)該繼承人如不主動辦理，其他共有人得代為辦理。 (二)代辦持分為公同共有後，則該分配之土地亦維持公同共有。判決主文如諭示繼承人先辦理某共有人之繼承登記，再予原物分配，代表之涵義為： (一)該繼承人如不主動辦理，其他共有人得代為辦理。 (二)代辦持分為公同共有後，則該分配之土地亦維持公同共有。判決主文如諭示繼承人先辦理某共有人之繼承登記，再予原物分配，代表之涵義為： (一)該繼承人如不主動辦理，其他共有人得代為辦理。 (二)代辦持分為公同共有後，則該分配之土地亦維持公同共有。判決主文如諭示繼承人先辦理某共有人之繼承登記，再予原物分配，代表之涵義為： (一)該繼承人如不主動辦理，其他共有人得代為辦理。 (二)代辦持分為公同共有後，則該分配之土地亦維持公同共有。判決主文如諭示繼承人先辦理某共有人之繼承登記，再予原物分配，代表之涵義為： (一)該繼承人如不主動辦理，其他共有人得代為辦理。 (二)代辦持分為公同共有後，則該分配之土地亦維持公同共有。判決主文如諭示繼承人先辦理某共有人之繼承登記，再予原物分配，代表之涵義為： (一)該繼承人如不主動辦理，其他共有人得代為辦理。 (二)代辦持分為公同共有後，則該分配之土地亦維持公同共有。判決主文如諭示繼承人先辦理某共有人之繼承登記，再予原物分配，代表之涵義為： (一)該繼承人如不主動辦理，其他共有人得代為辦理。 (二)代辦持分為公同共有後，則該分配之土地亦維持公同共有。判決主文如諭示繼承人先辦理某共有人之繼承登記，再予原物分配，代表之涵義為： (一)該繼承人如不主動辦理，其他共有人得代為辦理。 (二)代辦持分為公同共有後，則該分配之土地亦維持公同共有。判決主文如諭示繼承人先辦理某共有人之繼承登記，再予原物分配，代表之涵義為： (一)該繼承人如不主動辦理，其他共有人得代為辦理。 (二)代辦持分為公同共有後，則該分配之土地亦維持公同共有。判決主文如諭示繼承人先辦理某共有人之繼承登記，再予原物分配，代表之涵義為： (一)該繼承人如不主動辦理，其他共有人得代為辦理。 (二)代辦持分為公同共有後，則該分配之土地亦維持公同共有。判決主文如諭示繼承人先辦理某共有人之繼承登記，再予原物分配，代表之涵義為： (一)該繼承人如不主動辦理，其他共有人得代為辦理。 (二)代辦持分為公同共有後，則該分配之土地亦維持公同共有。判決主文如諭示繼承人先辦理某共有人之繼承登記，再予原物分配，代表之涵義為： (一)該繼承人如不主動辦理，其他共有人得代為辦理。 (二)代辦持分為公同共有後，則該分配之土地亦維持公同共有。判決主文如諭示繼承人先辦理某共有人之繼承登記，再予原物分配，代表之涵義為： (一)該繼承人如不主動辦理，其他共有人得代為辦理。 (二)代辦持分為公同共有後，則該分配之土地亦維持公同共有。判決主文如諭示繼承人先辦理某共有人之繼承登記，再予原物分配，代表之涵義為： (一)該繼承人如不主動辦理，其他共有人得代為辦理。 (二)代辦持分為公同共有後，則該分配之土地亦維持公同共有。判決主文如諭示繼承人先辦理某共有人之繼承登記，再予原物分配，代表之涵義為： (一)該繼承人如不主動辦理，其他共有人得代為辦理。 (二)代辦持分為公同共有後，則該分配之土地亦維持公同共有。判決主文如諭示繼承人先辦理某共有人之繼承登記，再予原物分配，代表之涵義為： (一)該繼承人如不主動辦理，其他共有人得代為辦理。 (二)代辦持分為公同共有後，則該分配之土地亦維持公同共有。

判決主文如諭示繼承人先辦理某共有人之繼承登記，再予原物分配，代表之涵義為：

(一)該繼承人如不主動辦理，其他共有人得代為辦理。

(二)代辦持分為公同共有後，則該分配之土地亦維持公同共有。

持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151

【持分土地買賣】~ 15.共有物分割判決後，如共有人已移轉持分，繼受人應否繼受判決之效力？

共有物分割之判決為形成判決，屬對物性質之判決，因此，判決後之共有人，如其持分有異動，無論其原因為繼承、買賣、贈與、交換等，其受讓人均須承受判決之效力。應注意者，如原共有人分配之土地面積較為減少而受有補償者，承受人亦承受此效力，如有法定抵押權時，應登載該承受人為抵押權人。

持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151

【持分土地買賣】~ 14.法院判決之耕地分割如與農發16條規定之意旨不符，得否辦理登記？

無法辦理登記。因法院之判決如確屬違反法令者，行政機關得不予執行，因此，違反農發16條規定之判決，登記機關不能受理。較常見者為筆數大於人數之判決。(部份土地維持全體共有者，因耕地分割執行要點第11點已修正，因此可執行)，因明顯違反農發條例及耕地分割執行要點之規範，因此不能執行。

收購持分、畸零、共有土地 ~~~ 0982-683151 ~~~  龍  先生

【持分土地買賣】~ 13.判決共割有差額應報增值稅，納稅義務人如不願申報繳納，其他共有人得否主張增值稅記存？

一、不能主張增值稅記存。申請之共有人於申報完增值稅後，如確有稅賦應由其他共有人為納稅義務人繳納，申請之共有人僅能完稅後始得申請登記，至其代繳之增值稅則變成一般債權再由代繳人自行追討。

二、內政部73.9.25台內地261148號函參照。

收購持分、畸零、共有土地 ~~~ 0982-683151 ~~~  龍  先生

【持分土地買賣】~ 12.判決共有物分割之主文諭示應由死亡共有人之繼承人先辦理繼承登記而不辦理時，其他共有人得否代辦繼承？

一、可由其他共有人代為申報遺產稅及代辦繼承登記，此點實務上已執行甚久，並未有爭議。

二、較有爭端者係在於該代為申報之遺產稅，如確有應繳稅賦或積欠之地價稅如何處理？申請人可否主張不代繳？

三、答案為否定的。如確有遺產稅，申請之共有人如不代繳，僅能請求國稅局催繳，未完稅前不能登記，地價稅亦同。

四、內政部72.5.19台內地157302號函、76.7.3台內地517421號函參照。

收購持分、畸零、共有土地 ~~~ 0982-683151 ~~~  龍  先生

【持分土地買賣】~ 11.判決共有物分割登記時、如有部分共有人所分配之土地面積相同，應如何審查共有人所分配之土地為正確之地號？

一、必須配合地籍圖審查才能了解判決書之附圖所分配之所有權人所取得之地號是否與地籍圖一致。
二、理論上判決共割之地號，如面積均不相同，則以面積來審查共有人是否取得其應分配之地號，大抵上較無問題，但如有部分地號面積相同，則一要透過地籍圖才能百分之百確定其分配地號是否正確。

收購持分、畸零、共有土地 ~~~ 0982-683151 ~~~  龍  先生

【持分土地買賣】~ 10.判決書主文所載姓名、地號、面積等事項如有漏誤，應如何審查？

一、判決主文對登記機關有拘束力，因此，主文所引用之字樣，如有姓名、地號、面積等用語與登記資料不符者，應先以裁定更正後，始得進行登記。

二、實務上即曾發生一件個案，即判決共割之應補償金額合計後，竟比受償人多一元，即產生如何登載法定抵押權之疑問，解決之道原則上仍應請其先行聲請裁定更正。

收購持分、畸零、共有土地 ~~~ 0982-683151 ~~~  龍  先生

【持分土地買賣】~ 9.判決共有物分割是否需檢附判決確定証明書？

實務上只要是檢附判決書之案件，均必須審核是否終局判決才能進行登記，態樣如下：

  (一)地方法院之判決書＋判決確定證明書

  (二)地方法院及高等法院判決書＋判決確定證明書

  (三)地方法院、高等法院、最高法院判決書。(最高法院判決書文末必須載有不得上訴之字樣，代表終局判決)

收購持分、畸零、共有土地 ~~~ 0982-683151 ~~~  龍  先生

【持分土地買賣】~ 8.判決共有物分割如何審查是否應報繳增值稅？

應配合增值稅申報書審查，判決分割之增值稅證明書與一般移轉之記載方式較為不同，實務上均僅記載「納稅義務人」(例如面積減少之受補償人)及「義務人○○○等」，因此，必須等增值稅申報書到所(內有共有物分割明細表)才能審查增值稅單是否與申報書一致。

收購持分、畸零、共有土地 ~~~ 0982-683151 ~~~  龍  先生