【收購持分、畸零土地】~ 流抵契約

問~
請問以前已經辦過流抵約定，現在因債務人已屆清償期未還錢，要辦理所有權移轉，請問需要哪些文件，另外要辦理移轉前需要通知土地共有人優先承購嗎，土地公有人有優先承購權嗎，還是跟債務人直接去地政事務所就可以辦理所有權移轉，謝謝。

答~
先生您好:有關抵押權若定有屆期未清償所有權移屬於抵押權人之約定(流抵條款),債務人屆期未清償,抵押權人行使流抵約定申辦登記時,依土地登記規則第117條之1規定,應檢附土地登記申請書.契約書.土地增值稅或契稅繳款書.雙方身分證明文件.義務人之印鑑證明書(或親自到場核驗身分).所有權狀及債權已屆清償期之證明文件,且申請人應於申請書適當欄位記明"確依民法第873條之1第2項規定辦理";此外上開登記有優先購買權之適用,故仍應依法通知相關優先購買權人。

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【收購持分、畸零土地】繼承登記分割繼承

問~
請問繼承登記，繼承人平均繼承時（即三人繼承，各繼承1/3），有無仍須要提出協議分割書及印鑑證明？

答~
您好:按繼承因被繼承人死亡而發生,為事實行為,若各繼承人係各依應繼分取得,因未涉及協議行為,故毋庸檢附分割協議書及印鑑證明書。

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【收購持分、畸零土地】未成年用印

問~
請問 限制行為能力人受贈無負擔之不動產,由其父母代為意思表示時,雙親並於契約書上蓋章,此際限制行為能力人還須於契約書上蓋章嗎?

答~
您好:按限制行為人之意思表示及受意思表示應得法定代理人之同意,故限制行為能力人及其法定代理人均需於契約書上用印,前者代表限制行為人之意思表示,後者代表法定代理人知悉且同意

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【收購持分、畸零土地】共有型態變更

問~
經法院判決確定**變價分割**確定.但未申請變價 .是否可依**變價所得價金分配比例**申請公同共有-共有型態 變更....為分別共有 .

答~
先生您好:有關共有物分割係屬形成判決,於判決確定時即具形成力,不待辦理登記,故法院若判決共有物以變價方式辦理分割,則地政機關於受理登記時自應受其拘束

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【收購持分、畸零土地】徵收保管款查詢

一、前言
依土地徵收條例第26條規定，因受領遲延、拒絕受領或不能受領之補償費，應存入國庫專戶保管，並自通知送達發生效力之日起，逾15年未領取之補償費將歸屬國庫。 
為提醒民眾儘速辦理領款手續，臺北市政府地政局持續提供即將屆繳庫期限、或各年度存入保管專戶尚未領取之保管案件相關資訊供民眾查詢。 
地政局另提供多項申領保管款便民服務，歡迎多加利用並來電洽詢。

二、查詢服務
1、 保管款繳庫速查通（屆繳庫期限案件）
2、 保管款速查ＧＯ(各年度存入保管專戶案件)
3、 便民服務小提示

三、申領徵收保管款書表：
請至「地政局首頁＞Service查詢/申辦服務＞申辦案件資訊＞徵收補償類」查詢下載。

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【收購持分、畸零土地】有關共有土地若為分別共有,得任意處分其應有部分,反之,若為公同共有因各共有人之潛在應有部分不明,除變更公同共有為分別共有或全部公同共有人同意全部處分外,各共有人不得單獨處分其潛在應有部分,故a.b.c.d共有土地,d持分可否由a買受應端視共有關係而定,若為前者(分別共有)則可,後者則否.以上問題為後者.有可能依土地法第34條之1 過半條件來辦理嗎?又如果A買受D的部分其他共有人都同意的情況下也不能賣嗎?如果B.C.D的部分也都要賣給A也不能賣嗎?

先生您好:有關土地法第34條之1共有土地之處分,同意處分之共有人係依法代理其他共有人為同意出售之意思表示,若其又身兼買受人則有違反民法雙方代理之規定,故土地或建物依土地法第34條之1辦理處分時買受人不得同時為共有人,內政部101年2月1日內授中辦地字第1016650079號令意旨參照,若B.C.D均同意出售與A時,因全體公同共有人已同意處分,故此時買賣契約之義務人為A.B.C.D,出售權利範圍"全",買受人為A,買受持分"全",惟買賣移轉另涉土地增值稅建請另洽稅務局洽詢稅賦之申報事宜

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【收購持分、畸零土地】未經核發使用執照之建物如何申辦所有權第一次登記？

如建物是在實施建築管理(實施都市計畫)前建造之建物，無使用執照者，應提出主管建築機關或鄉(鎮、市、區)公所之證明文件或實施建築管理前曾於該建物設籍之戶籍謄本或門牌編釘證明或繳納房屋稅、水費、電費之憑證或稅籍證明。建物與基地非屬同一人所有者，並另附使用基地之證明文件。

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【收購持分、畸零土地】印鑑證明書有無使用時期的限制？住址變更後應否再請領？

申請土地登記時，檢附之印鑑證明書以登記原因發生日期前1年以後核發者為限，又如印鑑人領得印鑑證明書後變更住址，持有原領印鑑證明書向地政機關申辦登記，可附繳已有住址變更記載之戶口名簿或身分證影本或戶籍謄本，用以佐證，毋須另行請領印鑑證明。

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【收購持分、畸零土地】問 : 請問辦理拍賣所有權移轉登記應檢附何種證件?

土地登記申請書(附登記清冊)、權利人身分證明文件及印章、法院核發之權利、移轉證明書、契稅繳款書、工程受益費完納證明。

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【收購持分、畸零土地】問 : 登記規費如何計繳?

(1)登記費： 

   Ⅰ.建物或土地所有權第一次登記：由權利人按建物權利價值        或土地申報地價繳納登記費千分之二。 

   Ⅱ土地權利變更登記：由權利人按申報地價或權利價值之千        分之一繳納登記費。 

   Ⅲ他項權利設定登記：按權利價值之千分之一繳納登記費。 

   Ⅳ他項權利變更登記：除權利價值增部份依增加之權利價值        千分之一繳納登記費外，免納登記費。 

(2)逾期登記罰鍰：土地權利變更登記（含他項權利設定及內       容變更登記）應於土地權利變更日起一個月內為之，其係繼    承登記者，得自繼承開始之日起六個月內為之。聲請逾期        者，每逾一個月得處應納登記費額一倍之罰鍰，但最高不得    超過二十倍。 

(3)書狀費：每張新台幣八十元。

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【收購持分、畸零土地】不屬同一登記機關管轄之數宗土地或建物，辦理共有物分割登記時，應向那一登記機關申請登記？

相同共有人共有不屬同一登記機關管轄之數宗土地或建物申請共有物分割時，應提出分割契約書分別向土地所在地之登記機關申請登記，又分割後各人所取得之土地價值不等，涉及土地增值稅者，於申請登記時並應提出土地增值稅之繳納收據，或經主管稽徵機關證明之土地增值稅繳納收據影本。（內政部77年1月8日台內地字第557637號函）

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【收購持分、畸零土地】地政電傳資訊系統與網路申領電子謄本有何不同？

地政電傳資訊系統 網路申領電子謄本
功用 僅供閱覽查詢 等同紙本謄本
法律效力     -            有
防偽機制      -       電子簽章、騎縫章、壓花、浮水
                          印、檢查號
交易憑證             -             有
收費標準 每人每筆（棟）10 元 每張 20 元
服務時間 08:00 ~ 19:00 08:00 ~ 17:30

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【收購持分、畸零土地】抵押權已逾期法定期間，如何辦理塗銷登記？

抵押權逾期之要件為
（1）該債權請求權已逾債務清償日期滿15年因時效而消滅且         抵押權人於消滅時效完成後，五年間不實行其抵押權者，         其抵押權消滅（民法第145條及第880條）。
（2）以書面向法院提出聲請塗銷抵押權之訴，並檢附下列文         件向所轄土地登記機關辦理：
   1.登記申請書及登記清冊：填載申請人基本資料及申請人蓋         用印章（土地登記規則第34條）。
   2.登記原因證明文件：法院判決確定書等證明文件（土地登        記規則第34條）。
   3.申請人身份證明文件：身分證影本、戶口名簿影本或戶籍        謄本（土地登記規則第34條）。

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【收購持分、畸零土地】~ 銀行已出具抵押權塗銷同意書及他項權利證明書而抵押人不慎遺失,應如何辦理塗銷登記?

遺失之抵押權塗銷同意書可向銀行申請補發,另銀行已交付他項權利證明書於申請人後遺失,得由申請人切結遺失事實並檢付銀行出具表示已交付權利書狀之證明文件申請辦理塗銷登記。(土地登記規則第67條)

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【收購持分、畸零土地】每年均繳納房屋稅，但無法在地政事務所查到該房屋的資料，怎麼辦？

房屋稅係以附著於土地之各種房屋及有關增加該房屋使用價值之建築物為課征對象，而地政事務所之建物資料則僅限於合法並由地政機關完成建物所有權第一次登記之建物，有可能是該房屋未向轄區地政事務所辦理建物所有權第一次登記，或者是原登記之建物門牌資料與現有門牌不符，可用整編前的門牌再查詢看看。

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【收購持分、畸零土地】未經核發使用執照之建物如何申辦所有權第一次登記？

實施建築管理前建造之建物，無使用執照者，應提出主管建築機關或鄉 (鎮、市、區) 公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之下列文件之一：
1.曾於該建物設籍之戶籍謄本。
2.門牌編釘證明。
3.繳納房屋稅憑證或稅籍證明。
4.繳納水費憑證。
5.繳納電費憑證。
6.未實施建築管理地區建物完工證明書。
7.地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府    機關測繪地圖。
8.其他足資證明之文件。建物與基地非屬同一人所有者，並另    附使用基地之證明文件。

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【收購持分、畸零土地】隻身在台之榮民死亡時，由誰擔任其遺產管理人？

依台灣地區與大陸地區人民關係條例第六十八條第一項、第三項規定：「現役軍人或退役官兵死亡而無繼承人、繼承人之有無不明或繼承人因故不能管理遺產者，由主管機關管理其遺產」、「第一項遺產管理辦法由國防部及行政院國軍退役官兵輔導委員會分別擬訂，報請行政院核定後發佈之」，由是觀之，凡為現役軍人或退除役官兵死而無繼承人、繼承人之有無不明或繼承人因故不能管理者，概由主管機關即行政院國軍退除役官兵輔導委員會轄管之各榮民服務處管理；此乃係民法相關規定之特別法，且係強行規定，自不得由被繼承人依民法或其自主原則，予以排除，換言之，兩岸人民關係條例條文之效力較民法之效力優先釋用。因此，隻身在台之榮民死亡時若無繼承人存在，則依前述兩岸人民關係條例之規定，自應由其死亡地轄管之榮民服務處為遺產管理人，縱然該榮民生前曾以「單身榮民親屬及權益交代表」指定遺產管理人，亦無法排除前述兩岸人民關係條例之適用。

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【收購持分、畸零土地】何謂最高限額抵押權~~

所謂的「最高限額抵押權」，就是抵押人跟債權人間約定債權人對債務人就現在或將來可能發生最高限額內之不特定債權，就抵押物賣得價金得優先受償。此部分在實務上沿用甚久，民法於民國96年3月28日增訂於881條之1以下。

最高限額抵押權和一般抵押權最大的不同在於，一般抵押權是針對(現在發生之債權)，而且只能持續清償置完畢為止，若於抵押權存續期間要再增借，則需設定第二順位抵押權；而最高限額抵押權除現在發生之債權外，並包(含將來所發生之債權)，且在最高限額抵押權之範圍及存續期間內，皆可繼續增借。

例如：
甲以自己所有之市值800萬房屋作為抵押向乙銀行設定最高限額抵押權600萬元，若是甲清償2年後債務剩餘250萬，則甲可在不超過最高限額抵押權之250萬範圍內（600-250），向乙銀行繼續借貸，而不須再重新設定第二順位底抵押權借貸。

另最高限額抵押權所謂的「最高」，目前實務上是採債權最高限額，即包含本金、利息、違約金等在內。一般銀行實務操作上，都是給抵押人一本存簿，由抵押人在最高限額之範圍內，自行提領借款。

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【收購持分、畸零土地】繼承權的喪失

民法第一千一百四十五條規定「有左列各款情事之一者，喪失其繼承權：一、故意致被繼承人或應繼承人於死或雖未致死因而受刑之宣告者。二、以詐欺或脅迫使被繼承人為關於繼承之遺囑，或使其撤回或變更之者。三、以詐欺或脅迫妨害被繼承人為關於繼承之遺囑，或妨害其撤回或變更之者。四、偽造、變造、隱匿或湮滅被繼承人關於繼承之遺囑者。五、對於被繼承人有重大之虐待或侮辱情事，經被繼承人表示其不得繼承者。前項第二款至第四款之規定，如經被繼承人宥恕者，其繼承權不喪失。」
　　繼承人如果有上述情形之一者，因繼承人對於被繼承人或其它應繼承人有重大違法或不道德的行為或對有關係繼承之遺囑有詐騙行為時，依法剝奪其繼承的資格，使其喪失繼承人的地位。除非經被繼承人就特定的事項為原諒寬恕的表示，否則繼承人並無回復繼承資格的可能，但是如果是第一款及第五款情事而喪失繼承權，即使被繼承人原諒也是無濟於事。

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【收購持分、畸零土地】繼承人能否就部份遺產請求分割？

按遺產分割係以消滅遺產公同共有關係為目的，故除被繼承人以遺囑禁止繼承人分割之遺產，及共同繼承人以契約約定禁止分割之遺產外，應以全部遺產整體為分割，不能以遺產中之各個財產為分割之對象。

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【收購持分、畸零土地】繼承人得於何時及以何方法請求分割遺產？

民法第一千一百五十一條：「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。」、第一千一百六十四條：「繼承人得隨時請求分割遺產。但法律另有規定或契約另有訂定者，不在此限。」及第一千一百六十五條：「被繼承人之遺囑，定有分割遺產之方法，或託他人代定者，從其所定。遺囑禁止遺產之分割者，其禁止之效力以十年為限。」等規定，可知被繼承人若未以遺囑禁止分割遺產，而全體共有人亦未以契約約定禁止分割遺產，則各個繼承人均得隨時請求分割遺產，且分割遺產的方法可以依照遺囑的指示或託他人代為指定，若遺囑未為指示，則亦可由全體繼承人依公同共有之法律關係，由全體協議定之。

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【收購持分、畸零土地】遺囑何時發生效力？

遺囑自遺囑人死亡時起，發生效力
（民法第一千一百九十九條）。遺囑所定遺贈，附有停止條件者，自條件成就時，發生效力
（民法第一千二百條）。又最高法院八十六年台上第九二一號判決曾表示如下見解：「繼承人自繼承開始，承受被繼承人財產上一切權利義務，各繼承人對於遺產全部取得公同共有之物權，亦即當然發生物權變動之效力；而遺贈固亦於繼承開始時生效，惟受贈人僅取得請求支付遺贈物之債權，尚不當然發生物權變動之效力。」

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