【持分土地買賣】~ 3‧ 地政士及不動產經紀業如何進行客戶及其代理人之身分確認程序？

一、客戶為自然人者，地政士及不動產經紀業應請客戶提供國民身分證、健保卡、護照、居留證或其他可資證明身分之證明文件，經檢視其姓名、出生年月日、地址及統一編號等身分資料後，得以影印、掃描或拍照等方式留存客戶之身分文件影本，或將相關身分資料以書面或電子方式記錄。另須徵詢客戶之職業及聯絡電話號碼並記錄之。
二、客戶為法人或團體者，地政士及不動產經紀業應請客戶提供法人或團體之資格證明文件（例如公司設立或變更登記表抄錄本、團體立案證明），確認其名稱、負責人姓名、登記地址、統一編號、主營業所或主事務所地址、電話號碼及資格證明文件等資料，並依前述方式留存或記錄之。
三、不動產買賣交易係由客戶之代理人委託者，地政士及不動產經紀業應視客戶為自然人或法人依上述2種方式確認代理人身分及留存或記錄其身分資料，並應確認其代理權之真實性。

※請參考地政士及不動產經紀業防制洗錢辦法第4條第1項及第2項規定。

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【持分土地買賣】~ 4‧ 地政士及不動產經紀業如何進行實質受益人(Beneficial Owner)之身分確認程序？

一、客戶為法人者，地政士及不動產經紀業應依下列規定確認實質受益人身分資料，留存實質受益人之身分文件影本或以書面或電子方式記錄：
(一)請客戶提供具最終控制權之自然人身分資料，即持有該法人股份或資本超過百分之二十五者。
(二)客戶未提供具最終控制權之自然人身分資料，或經瞭解未發現者，應確認法人之董事、監察人或相當職位之自然人身分資料。
(三)實質受益人之身分資料，應至少取得其姓名及統一編號。
二、不動產買賣交易有關之行為由信託之受託人為之或將不動產權利指定登記予第三人者，應依一般客戶身分確認程序及上述實質受益人身分確認程序，同時確認客戶及其信託之受託人、監察人、受益人或第三人身分資料，並留存或記錄之。
三、關於確認實質受益人之合理措施，可請客戶自行提供具法人最終控制權之自然人身分資料、股東名冊、聲明書或信託契約書等協助辨識。
四、客戶、其代理人或信託之受託人具有下列身分者，不適用上述確認實質受益人之規定：
(一)我國政府機關、公營事業機構或公私立學校。
(二)外國政府機關。
(三)我國上市、上櫃公司或其子公司。
(四)於國外掛牌並依掛牌所在地規定，應揭露其主要股東之股票上市、上櫃公司或其子公司。
(五)我國金融機構或經我國認許營業之外國金融機構。

※請參考地政士及不動產經紀業防制洗錢辦法第4條第3項至第5項規定。

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【持分土地買賣】~ 5‧ 地政士及不動產經紀業於確認客戶、其代理人及實質受益人身分程序所得身分資料，應保存多久？

一、地政士及不動產經紀業於確認客戶、其代理人及實質受益人身分程序所得身分資料，應自業務關係終止時起，至少保存5年。但其他法律有規定較長保存期間者，從其規定。
二、另地政士應注意依地政士法第25條第2項及其施行細則第17條規定備置之業務紀錄簿，應至少保存15年，並不適用上述5年保存期間之規定。

※請參考地政士及不動產經紀業防制洗錢辦法第4條第6項規定。

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【持分土地買賣】~ 6‧ 何謂重要政治性職務人士（PEP）？地政士及不動產經紀業對該人士應採取何種審查措施？

一、現任或曾任國內外政府或國際組織重要政治性職務之客戶或受益人與其家庭成員及有密切關係之人，通稱為重要政治性職務人士（Politically Exposed Person；簡稱PEP）。該等人士之範圍認定標準，以法務部依洗錢防制法第7條第4項規定授權定之。
二、地政士及不動產經紀業於確認客戶身分時，應採取合理措施辨識上述重要政治性職務人士，並對其加強身分審查及瞭解資金來源。

※請參考地政士及不動產經紀業防制洗錢辦法第5條規定。

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【持分土地買賣】~ 7‧ 地政士及不動產經紀業應如何辨識重要政治性職務人士？

關於辨識重要政治性職務人士之合理措施，地政士及不動產經紀業可藉由政府機關或民間開發、提供之資料庫查詢，或由客戶提出聲明書，協助辨識。

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